事業(yè)單位考試熱點：盤點《民法典·物權編》新亮點
隨著經濟生活的發(fā)展，物權成為財產權中最重要的組成部分。在今年兩會通過的《民法典》中，物權編的新亮點引起了熱議。今天就讓我們一起來看一下，有哪些內容將會影響我們的生活。
一、設立居住權
居住權性質上是物權，在居住權通過登記設立后，即便所有權人發(fā)生改變或者所有權人將房屋抵押，居住權人都可以通過其居住權來對抗新的所有權人和抵押權人。新的所有權人必須尊重居住權人的權利。
居住權與過去《合同法》中的“買賣不破租賃”是完全不同的概念。《合同法》中的租賃權是債權，欠缺登記公示以及由此而來的公信力。沒有交付租金的借用更是欠缺有效保障。因此，與租賃、借用相比，居住權具有更強的對抗效力。
日常生活中，居住權又是如何發(fā)揮效用的呢?比如，某位老人與銀行簽訂了“以房養(yǎng)老”的協(xié)議。按照協(xié)議內容，老人的房屋轉讓給銀行所有，并完成房屋過戶登記;銀行為老人在該房屋上設立居住權，并辦理了居住登記。這樣，雖然老人已經喪失了房屋的所有權，但依然可以繼續(xù)在這套房屋居住并且獲取銀行每月支付的生活費直至壽終正寢。
由上述例子可見，居住權的設立有兩個必要條件。一是居住合同，二是登記。根據《民法典》第三百六十七條第二款，居住權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權期限;(五)解決爭議的方法。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
擁有居住權的人，能否將房屋出租，或者轉讓居住權呢?原則上，是不能的。根據《民法典》第三百六十九條，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
居住權又是如何消滅的呢?有兩種可能。一是居住權人死亡。二是居住合同中居住期限到期。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
二、創(chuàng)新?lián)Ｎ餀?/strong>
第一，擴大了擔保物的范圍。一是海域使用權被納入抵押物的范圍;二是刪去禁止耕地使用權抵押的規(guī)定;三是將有的應收賬款納入了權利質押的范圍;四是非營利法人所有的公益設施以外的財產以及性質為營利法人的學校、幼兒園等的財產可以設立擔保。
第二，放開對抵押物轉讓的限制�！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l明確規(guī)定了“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產”。“抵押財產轉讓的，抵押權不受影響”。
第三，限制了動產抵押的效力�！睹穹ǖ洹返谒陌倭闼囊�(guī)定，“以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。”也就是說，在正常經營活動中，只要支付了合理價款并受領了交付，就不會因為抵押權的存在而導致自己的財產被追奪。這一規(guī)定看似限制了動產抵押權的效力，但有力保障了正常的交易安全。
三、完善業(yè)主自治
《民法典》物權編進一步完善了小區(qū)業(yè)主表決規(guī)則，區(qū)分了參與表決的規(guī)則和通過規(guī)則。表決規(guī)則是：業(yè)主共同決定事項，只要專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，其表決就是有效的。通過規(guī)則是：①決定一般事項，只要經參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可;②決定重大事項，需要參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。大大降低了共同決定事項的門檻，有利于小區(qū)業(yè)主們達成共同意志，有助于小區(qū)共治順利進行。
同時《民法典》將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”明確列舉為業(yè)主共同決定的重大事項，并且明確利用業(yè)主的共有部分產生的收入屬于業(yè)主共有。
四、設立土地經營權
過去，土地承包經營權是建立在農民作為集體成員的身份的基礎上的，承包經營權具有身份性質，決定了它不可能如純粹的財產權那樣任意流轉。如今《民法典》第三百三十九條明確規(guī)定“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。”第三百四十一條規(guī)定“流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。”這意味著土地經營權是一項完全脫離了身份色彩的、純粹的財產權。承包經營權人可以將其承包期內的土地使用權通過設立經營權的方式以轉讓、出資入股等方式給他人。相應的，通過訂立流轉合同取得土地經營權的一方，自然也有權依法另行轉讓，也可以以自己的土地經營權設立抵押權。這一規(guī)定有助于農村土地流轉、設立抵押融資，為我國農村土地要素市場化提供了重要法律保障。
（編輯：李晴晴）
